|
Использование ИИ в оценке недвижимости растет
|
|
|
|
Экономику Новой Зеландии называют "рынком жилья, на котором есть все, что нужно". Покупка и продажа недвижимости - это национальный вид спорта, которому способствует растущая стоимость домов по всей стране.
|
|
|
|
Но широкая общественность плохо понимает, как формируются эти оценки недвижимости, несмотря на то, что они являются ключевым фактором при принятии большинством банков решений о том, какую сумму они готовы предоставить для получения ипотечного кредита.
|
|
|
|
Автоматизированные модели оценки (AVM) — системы, основанные на искусственном интеллекте (AI), которые обрабатывают огромные массивы данных для получения мгновенной стоимости недвижимости, — мало что сделали для повышения прозрачности процесса.
|
|
|
|
Эти модели начали набирать популярность в Новой Зеландии в начале 2010-х годов. В ранних версиях использовались ограниченные источники данных, такие как отчеты о продажах недвижимости и муниципальная информация. Современные, более продвинутые модели включают высококачественные геопространственные данные из таких источников, как Land Information New Zealand.
|
|
|
|
Модели с искусственным интеллектом повысили эффективность. Но из-за запатентованных алгоритмов, лежащих в основе этих автоматизированных систем, домовладельцам и профессионалам отрасли может быть сложно понять, как рассчитываются конкретные значения.
|
|
|
|
|
|
|
В рамках наших текущих исследований мы разрабатываем систему, которая будет оценивать эти автоматизированные оценки. Мы рассмотрели, как следует интерпретировать эти цифры и какие факторы могут быть упущены моделями искусственного интеллекта.
|
|
|
|
На рынке недвижимости, столь разнообразном с географической и культурной точек зрения, как рынок Новой Зеландии, эти моменты не только актуальны, но и имеют решающее значение. Быстрая интеграция искусственного интеллекта в оценку недвижимости - это уже не просто инновации и скорость. Речь идет о доверии, прозрачности и надежной системе подотчетности.
|
|
Оценка с помощью искусственного интеллекта - это "черный ящик"
|
|
|
|
В Новой Зеландии оценка недвижимости традиционно была трудоемким процессом. Оценщики обычно осматривают объекты, проводят рыночные сравнения и применяют свои экспертные заключения для получения окончательной оценки стоимости.
|
|
|
|
Но этот подход медленный, дорогостоящий и подвержен человеческим ошибкам. Поскольку спрос на более эффективную оценку недвижимости возрос, использование искусственного интеллекта внесло столь необходимые изменения.
|
|
|
|
Однако распространение этих моделей оценки сопряжено с определенными трудностями. Несмотря на то, что ИИ обеспечивает скорость и согласованность, у него есть и критический недостаток: отсутствие прозрачности.
|
|
|
|
Автоматизированные системы управления (AVM) часто работают как "черные ящики", предоставляя мало информации о данных и методологиях, которые лежат в основе их оценки. Это вызывает серьезные опасения по поводу согласованности, объективности и прозрачности этих систем.
|
|
|
|
Что именно делает алгоритм, когда AVM оценивает стоимость дома, неясно. Такая непрозрачность имеет реальные последствия, увековечивая рыночные дисбалансы и неравенство.
|
|
|
|
Без системы мониторинга и исправления этих несоответствий модели искусственного интеллекта рискуют еще больше исказить рынок недвижимости, особенно в такой разнообразной стране, как Новая Зеландия, где региональные, культурные и исторические факторы существенно влияют на стоимость недвижимости.
|
|
Прозрачность и подотчетность
|
|
|
|
Недавний дискуссионный форум с участием представителей индустрии недвижимости, юристов и компьютерщиков по вопросам управления ИИ и оценки недвижимости выявил необходимость большей подотчетности, когда речь заходит об автоматизированных системах управления недвижимостью. Одной прозрачности недостаточно. В систему должно быть заложено доверие.
|
|
|
|
Этого можно достичь, потребовав от разработчиков ИИ и пользователей раскрывать источники данных, алгоритмы и допустимые погрешности, лежащие в основе их оценок.
|
|
|
|
Кроме того, модели оценки должны включать "доверительный интервал" — диапазон цен, который показывает, насколько сильно может варьироваться оценочная стоимость. Это дает пользователям более четкое представление о неопределенности, присущей каждой оценке.
|
|
|
|
Однако эффективное управление ИИ при оценке недвижимости невозможно обеспечить изолированно. Это требует сотрудничества между регулирующими органами, разработчиками искусственного интеллекта и профессионалами в области недвижимости.
|
|
Исправление ошибок
|
|
|
|
Новой Зеландии срочно требуется комплексная система оценки AVMS, в которой приоритетное внимание уделяется прозрачности, подотчетности и устранению ошибок.
|
|
|
|
Именно в этом и заключается суть нашего исследования. Мы неоднократно проводим повторную выборку небольших фрагментов данных, чтобы учесть ситуации, когда данные о стоимости недвижимости не соответствуют нормальному распределению.
|
|
|
|
Этот процесс генерирует доверительный интервал, показывающий диапазон возможных значений для каждой оценки недвижимости. Таким образом, пользователи могут оценить изменчивость и надежность оценок, полученных с помощью искусственного интеллекта, даже если данные нерегулярны или искажены.
|
|
|
|
Наша система выходит за рамки прозрачности. Она включает в себя механизм коррекции искажений, который выявляет и корректирует постоянно завышенные или заниженные оценки в результатах AVM. Один из примеров этого связан с региональными различиями или недооценкой определенных типов недвижимости.
|
|
|
|
Устраняя эти предубеждения, мы гарантируем, что оценки будут не только подотчетными или проверяемыми, но и справедливыми. Цель состоит в том, чтобы избежать долгосрочных рыночных искажений, которые могут возникнуть при использовании неконтролируемых моделей искусственного интеллекта.
|
|
Развитие аудита с использованием искусственного интеллекта
|
|
|
|
Но одной прозрачности недостаточно. Аудит информации, генерируемой ИИ, приобретает все большее значение.
|
|
|
|
Судам Новой Зеландии теперь требуется квалифицированный специалист для проверки информации, генерируемой ИИ и впоследствии используемой в судебных разбирательствах.
|
|
|
|
Во многом так же, как финансовые аудиторы обеспечивают точность бухгалтерского учета, аудиторы с искусственным интеллектом будут играть ключевую роль в поддержании достоверности оценок.
|
|
|
|
Основываясь на более ранних исследованиях, мы проводим аудит оценок, полученных с помощью искусственной модели оценки, сравнивая их с рыночными ценами на те же дома за тот же период.
|
|
|
|
Речь идет не только о доверии алгоритмам, но и о доверии людям и системам, стоящим за ними.
|
|
|
|
Источник
|
